Phân tích chế độ sử dụng đất trong từng loại đất trong hai nhóm: đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp (quan tâm đặc biệt với đất ở).
Hỏi: Phân tích chế độ sử dụng đất trong từng loại đất trong hai nhóm: đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp (quan tâm đặc biệt với đất ở).
Đáp:
- Đất nông nghiệp
* Khái niệm: Là tổng thể các loại đất có đặc tính sử dụng giống nhau, với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, trồng rừng, khoanh nuôi, tu bổ, bảo vệ rừng, nghiên cứ thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp.
* Phân loại: Khoản 1 Điều 10
* Thời hạn sử dụng
– Khái niệm: Là khoảng thời gian mà pháp luật cho phép các chủ thể sử dụng đất được quyền chiếm hữu và sử dụng một diện tích đất nhất định.
– Mục đích, ý nghĩa của quy định về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp:
+ Để người sử dụng đất yên tâm gắn bó lâu dài với đất đai, từ đó khuyến khích họ đầu tư, bồi bổ, cải tạo, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
+ Khắc phục sự tùy tiện trong thu hồi đất của cơ quan nhà nước.
– Quy định pháp luật cụ thể:
+ Đất nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài: Điều 125.
+ Đất nông nghiệp sử dụng có thời hạn: Điều 126.
– Lưu ý:
+ Khoản 7, 8 Điều 126
+ Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được nhà nước xem xét gia hạn sử dụng nếu có nhu cầu, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
– Thời hạn sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng đất (Khoản 1 Điều 127)
+ Thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng (có thời hạn hoặc ổn định lâu dài).
+ Thời hạn sử dụng đất được tính lại từ thời điểm được chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất nông nghiệp với nhau (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối) thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn đã được giao, cho thuê.
* Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp
– Mục đích, ý nghĩa của quy định về hạn mức:
+ Khẳng định vai trò của nhà nước với tư cách chủ sở hữu đại diện.
+ Hạn chế tích tụ đất đai vào tay những “người có tiền”, sinh ra bóc lột sức lao động, phát canh thu tô, phân hóa giàu nghèo, bần cùng hóa người nông dân: đây là mục đích chủ yếu.
– Các loại hạn mức: Hạn mức giao và Hạn mức nhận chuyển quyền.
(1) Hạn mức giao: (Điều 129)
+ Khái niệm: Là giới hạn tối đa diện tích đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
+ Hạn mức giao chỉ đặt ra với đối tượng là “Hộ gia đình, cá nhân” và loại đất là “đất nông nghiệp” hoặc “đất ở” để hạn chế lạm quyền, giao đất tùy tiện của chính quyền địa phương, khiến cho có người không có đất sản xuất, đất ở trong khi có người lại có quá nhiều.
+ Hạn mức giao khác nhau tùy theo loại đất và vùng miền.
+ Chú ý: Đối với đất ở ngoài xã/ phường/ thị trấn nơi đăng ký Hộ khẩu thường trú thì Hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng, nhưng nếu đó là đất giao không thu tiền sử dụng đất thì sẽ tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi Hộ gia đình, cá nhân. Cơ quan quản lý đất đai nơi đã giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân gửi thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi hộ gia đình, cá nhân đó đăng ký hộ khẩu thường trú để tính hạn mức giao đất nông nghiệp.
(2) Hạn mức nhận chuyển quyền: (Điều 130)
+ Khái niệm: Là giới hạn tối đa diện tích đất nông nghiệp mà một hộ gia đình, cá nhân được phép nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác.
+ Nhằm ngăn chặn tình trạng chuyển quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đặc biệt là đất chuyên trồng lúa nước cùng với quy định chặt chẽ về chuyển mục đích sử dụng, tránh tình trạng chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp một cách tràn lan, mang tính đầu cơ, trục lợi hoặc có hành vi “ôm đất” chờ quy hoạch.
- Đất phi nông nghiệp
* Đất ở (Điều 143, 144)
– Chế độ pháp lý: Điều 54, Khoản 1, 2,3 Điều 55
– Thời hạn sử dụng: Điều 125 (lâu dài)
– Hạn mức:
1) Hạn mức giao đất ở Khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 Luật đất đai 2013.
+ Luật đất đai không quy định cụ thể về hạn mức giao đất ở mà do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định.
+ Ví dụ: Hạn mức đất ở tại các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên là 120 m².
+ Không áp dụng hạn mức đất ở đối với đất lấn, chiếm và đất sử dụng không đúng mục đích và đất chưa sử dụng theo đúng quy định. (Quyết định 19/2012 ngày 8/8/2012/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về hạn mức giao đất ở mới, hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất trong khu dân cư có đất ở và đất vườn ao liền kề; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho HGĐ, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội.)
(2) Hạn mức công nhận đất ở với thửa đất có vườn, ao (Điều 103)
+ Hạn mức công nhận đất ở áp dụng với thửa đất có vườn ao thỏa mãn đồng thời 3 căn cứ:
+ Thời điểm: hình thành từ 18/12/1980 đến trước 1/7/2004
+ Người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất.
+ Trên giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình.
+ Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương; nếu nhỏ hơn thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
* Đặc điểm đất khu dân cư
– Đất khu dân cư là địa bàn mà trên đó hình thành các cụm dân cư sinh sống tập trung, lâu dài nhưng có sự phân biệt giữa khu dân cư thành thị và khu dân cư nông thôn.
– Đất khu dân cư thường được hình thành tại những nơi có vị trí địa lý thuận lợi cho đời sống sinh hoạt của con người, như xây dựng ở khu vực trung tâm của một vùng, gần các sông ngòi, hệ thống đường giao thông thuận tiện cho đi lại, giao lưu hàng hóa.
– Diện tích đất khu dân cư có xu hướng ngày càng tăng do việc hình thành, mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp hoặc đất chưa sử dụng.
* Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61)
– Khái niệm: Điều 61
– Thẩm quyền:
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện việc quản lý nhà nước đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh thuộc địa bàn quản lý hành chính của địa phương.
+ Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh.
* Điều 149, 150, 151, 155, 157
* Chế độ quản lý đất chưa sử dụng
– Khái niệm: Khoản 3 Điều 10
– Chủ thể quản lý: Điều 164
– Đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng: Điều 165