Phân tích các yếu tố cấu thành của quan hệ pháp luật đất đai. Căn cứ làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai là gì?
Hỏi: Phân tích các yếu tố cấu thành của quan hệ pháp luật đất đai. Căn cứ làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai là gì?
Đáp:
– Quan hệ pháp luật đất đai là quan hệ xã hội được sự tác động và điều chỉnh bởi quy phạm pháp luật đất đai và sự kiện pháp lý mà luật đất đai quan tâm điều chỉnh nhằm phát sinh quyền và nghĩa vụ trong quan hệ pháp luật đất đai.
– Các yếu tố làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai:
+ Chủ thể: Nhà nước và người sử dụng đất.
+ Quy phạm pháp luật đất đai: Điều luật trong các văn bản pháp luật đất đai.
+ Sự kiện pháp lý về đất đai: Ví dụ: Quyết định giao đất.
– Các thành phần cấu thành của quan hệ pháp luật đất đai:
+ Chủ thể: Nhà nước và người sử dụng đất.
+ Nội dung: Quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể trong pháp luật đất đai.
+ Khách thể: Vốn đất đai trong phạm vi cả nước mà ở đó chứa đựng chế độ pháp lý về vấn đề quản lý và sử dụng đất.
- Các yếu tố cấu thành của quan hệ pháp luật đất đai
Sự tác động của pháp luật ảnh hưởng đến các chủ thể, đến nhu cầu sử dụng từng loại đất và đến quyền, nghĩa vụ pháp lý của họ. Bởi vậy, khi đề cập quan hệ pháp luật đất đai phải nói đến các yêu tố cấu thành của nó thể hiện ở chủ thể, khách thể và nội dung của quan hệ pháp luật.
*Chủ thể quan hệ pháp luật đất đai: Bao gồm nhà nước và người sử dụng đất.
+ Nhà nước tham gia quan hệ pháp luật đất đai với tư cách là chủ sở hữu đại diện và thống nhất quản lý toàn bộ đất đai. Vì vậy tư cách chủ thể của Nhà nước là chủ thể thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và chủ thể quản lý đất đai.
+ Trong khi đó, với tư cách chủ thể sử dụng đất, các tổ chức trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được Nhà nước xác lập quyền sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất. Hình thức sử dụng đất của người sử dụng không giống nhau: Chủ thể có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất; Chủ thể có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất; Chủ thể được xem xét công nhận quyền sử dụng đất.
* Khách thể của quan hệ pháp luật đất đai: Đất đai trước hết là tư liệu không thể thiếu trong hoạt động sản xuất kinh doanh, là mặt bằng để thực hiện quá trình đó. Nhu cầu sử dụng đất luôn tăng lên nhưng vi phạm không gian của nó lại có hạn. Bởi vậy, điều tiết mâu thuẫn này như thế nào chính là vai trò của nhà nước. Cho nên, bằng chính sách và pháp luật. Nhà nước thực hiện việc phân phối quỹ đất đai quốc gia trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất do mình xây dựng và phê duyệt. Từ đó, người sử dụng đất tiếp cận các cơ sở pháp lý để xác lập quyền sử dụng đất đai của mình. Tùy điều kiện, hoàn cảnh và nhu cầu cụ thể, mỗi người sử dugj đất có mục đích khác nhau, có thể là nhu cầu ở, nhu cầu sản xuất kinh doanh, là cơ sở xây dụng các công trình phục vụ lợi ích xã hội. Mỗi một mục đích cụ thể gắn liền với các loại đất khác nhau, do vậy Nhà nước phải phân loại đất và xác lập các chế độ pháp lý đất đai khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu quản lý sử dụng đất. Cho nên toàn bộ vốn đất quốc gia để được xác lâpk bởi các chế độ pháp lý nhất định khi nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng tạo thành khách thể của quan hệ pháp luạt đất đai.
* Nội dung quan hệ pháp luật đất đai: Các quyền và nghĩa vụ pháp lý của chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai. Chủ thể ở đây nhìn nhận một cách khái quát gồm Nhà nước và người sử dụng đất. Đối với nhà nước trong tư cách là người đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai, các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước rất đặc trưng. Trước hết là các quyền người đại diện sở hữu, đặc biệt là quyền định đoạt đất, quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua chính sách từ tài chính về đất đai và phần giá trị tăng thêm từ đất mà không phải do người sử dụng đất đầu tư.
Sự có mặt của quản lí nhà nước thông qua cơ quan quyền lực nhà nước, các cơ quan hành chính nhà nước và cơ quan chuyên môn bằng các quyết định mang tính chất quyền lực nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai.
- Cơ sở pháp lý làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai
+ Quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
+ Quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
+ Hợp đồng cho thuê đất: Các chủ thể tham gia vào quan hệ sử dụng đất có thể ký kết những hợp đồng sử dụng đất trên cơ sở hợp tác xã hội chủ nghĩa với nhau. Các hợp đồng này cần phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để Nhà nước thực hiện việc quản lý các hợp đồng.
+ Các quyết định nội bộ trong tổ chức nhằm giao một phần đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn.
- Cơ sở pháp lý làm thay đổi quan hệ pháp luật đất đai
+ Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại UBND cấp xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
+ Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, nếu ở nông thôn thì nộp tại UBND cấp xã nơi có đất để chuyển lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Như vậy, việc thực hiện các chức năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Tuy nhiên, các quyền các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp được thực hiện rộng rãi đối với hộ gia đình, cá nhân.
* Nhà nước không cho phép chuyển nhượng trong 3 trường hợp sau
+ Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.
+ Đất giao mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng đất.
_ Đất đang có tranh chấp.
Ngoài ra, từ Điều 128 đến Điều 131 của Luật Đất đai, Nhà nước quy định cụ thể các trường hợp được chuyển nhượng, được cho thuê và loại đất được cho thuê, các trường hợp được thừa kế đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất,…
- Cơ sở làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai
Quan hệ pháp luật đất đai sẽ chấm dứt thông qua các quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về thu hồi đất. Về nguyên tắc, cơ quan Nhà nước nào có thẩm quyền giao đất thì cơ quan đó có thẩm quyền thu hồi đất, trừ một vài trường hợp khẩn cấp do Nhà nước đang trong tình trạng chiến tranh hoặc do tình hình chống thiên tai thì việc trưng dụng đất do UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên quyết định. Hết thời hạn trưng dụng người sử dụng đất được trả lại đất và được đền bù thiệt hại do việc trưng dụng đó gây ra.
Việc thu hồi đất để chuyển sang sử dụng vào mục đích khác phải đúng theo quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trước khi thu hồi phải thông báo cho người đang sử dụng biết lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án đền bù,…
Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 38 Luật Đất đai.
Trường hợp Nhà nước thu hồi một phần trong số đất đã giao cho tổ chức và cá nhân thì phần còn lại họ vẫn tiếp tục được sử dụng. Trường hộp Nhà nước thu hồi toàn bộ và vĩnh viễn thì tổ chức, cá nhân đó chấm dứt vĩnh viễn mảnh đất mà họ bị thu hồi, nhưng nếu họ được giao đất khác thì có nghĩa họ chấm dứt mối quan hệ cũ và thiết lập quan hệ đất đai mới.
Trong trường hợp thật cần thiết Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng hoặc lợi ích quốc gia thì người sử dụng được đền bù thiệt hại.