“Hiện nay, tôi đang sinh sống trên diện tích đất mà ông bà nội để lại (không có di chúc), giá trị quyền sử dụng đất là 200 triệu. Bố tôi đã mất. Hỏi: (i) Thủ tục sang tên cho tôi như thế nào? (ii) Mức phí làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bao nhiêu? “

Hỏi: Hiện nay, tôi đang sinh sống trên diện tích đất mà ông bà nội để lại (không có di chúc), giá trị quyền sử dụng đất là 200 triệu. Bố tôi đã mất. Hỏi:
(i) Thủ tục sang tên cho tôi như thế nào?
(ii) Mức phí làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bao nhiêu?

Đáp: i) Thực hiện thủ tục sang tên cho bạn
– Thứ nhất, như thông tin mà bạn cung cấp, ông bà nội bạn để lại một diện tích đất và không để lại di chúc. Do vậy, diện tích đất mà ông bà nội bạn để lại sẽ được chia theo pháp luật. Căn cứ quy định về thừa kế theo pháp luật tại Bộ luật Dân sự 2015 để xác định hàng thừa kế của ông bà nội bạn.
+ Trường hợp thứ nhất, hàng thừa kế thứ nhất của ông bà nội bạn gồm nhiều người, trong đó có bố của bạn. Bạn cần xác định các đối tượng hưởng thừa kế này còn không. Nếu các đối tượng này còn sống thì họ sẽ tiến hành thủ tục phân chia di sản thừa kế của ông bà nội bạn. Trường hợp này mẹ bạn, bạn và các anh/chị/em (nếu có) của bạn chỉ được một phần di sản thừa kế trong phần di sản của bố bạn được hưởng.
+ Trường hợp thứ hai, hàng thừa kế thứ nhất của ông bà nội chỉ có bố của bạn thì bố bạn sẽ được hưởng toàn bộ phần di sản thừa kế của ông bà nội bạn. Nay bố bạn mất thì mẹ, bạn và các anh/chị/em của bạn (nếu có) được hưởng toàn bộ phần di sản thừa kế của ông bà nội bạn.
Do đó, bạn cần xác định mình thuộc trường hợp nào để xác định chính xác bạn được hưởng bao nhiêu trong phần di sản mà bố bạn để lại.
Nếu bạn thuộc trường hợp thứ hai, còn mẹ, bạn và các anh/ chị/ em của bạn thì bạn cần làm thỏa thuận chia di sản thừa kế xác định bạn sẽ trực tiếp quản lý di sản này.
Theo quy định tại điều 656 Bộ luật Dân sự 2015:
“1. Sau khi có thông báo về việc mở thừa kế hoặc di chúc được công bố, những người thừa kế có thể họp mặt để thỏa thuận những việc sau đây:
a) Cử người quản lý di sản, người phân chia di sản, xác định quyền, nghĩa vụ của những người này, nếu người để lại di sản không chỉ định trong di chúc;
b) Cách thức phân chia di sản.
2. Mọi thỏa thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản.”
Theo đó, sau khi bố mất thì bạn và các anh/chị/em có thể lập văn bản thỏa thuận (có công chứng hoặc chứng thực) về việc chia di sản thừa kế đối với phần diện tích đất do ông bà nội để lại mà chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Khi có văn bản thỏa thuận về chia di sản thừa kế hợp lệ và có giấy tờ chứng minh về quan hệ huyết thống giữa bố, mẹ, bạn và các anh/chị/em của bạn (sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân) thì bạn có thể được xem xét cấp GCNQSDĐ đứng tên của riêng mình theo quy định tại Điểm c, Khoản 1, Điều 100 Luật đất đai 2013:
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất”.
Trường hợp này bạn và các anh/chị/em bạn không phải nộp tiền sử dụng đất.
(ii) Mức phí làm GCNQSDĐ
Các loại thuế, phí, lệ phí khi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ như: Thuế thu nhập cá nhân; Lệ phí trước bạ; Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Phí đo đac, lập bản đồ địa chính, phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất.
Về thuế thu nhập cá nhân
Theo quy định tại Khoản 4, Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 về thu nhập được miễn thuế:
“4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau”.
Do đó, bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Về lệ phí trước bạ
Theo quy định tại Khoản 10, Điều 9 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ:
“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu”.
Do đó, bạn cũng được miễn lệ phí trước bạ.
Ngoài ra bạn đóng các khoản như: Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Phí đo đac, lập bản đồ địa chính, phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất.