Giới hạn quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài quy địn như thế nào?

Hỏi: Giới hạn quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài quy địn như thế nào?

Đáp: Tuy pháp luật cho phép người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng việc sở hữu này cũng phải nằm trong giới hạn nhất định. Theo Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014, việc giới hạn quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam được quy định theo bốn vấn đề chính. Cụ thể:
Thứ nhất, giới hạn quyền chủ sở hữu đối với nhà ở. Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, được thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở nhưng trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.
Thứ hai, giới hạn về số lượng nhà ở, đối với cá nhân nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam và không thực hiện dự án đầu tư, chủ thể này cũng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng số lượng nhà ở được sở hữu sẽ bị hạn chế cụ thể như sau:
– Hạn chế số lượng căn hộ chung cư. Cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư.
– Hạn chế số lượng nhà ở riêng lẻ, biệt thự. Luật Nhà ở quy định nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà. Nếu người được tặng cho, được thừa kế đã sở hữu đúng số lượng nhà ở theo quy định hiện hành và việc nhận thêm nhà ở làm cho số lượng nhà ở của người này vượt quá mức pháp luật quy định hoặc người được tặng cho không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hoặc nhà ở được tặng cho, được thừa kế nằm trong khu vực người nước ngoài không được sở hữu thì họ không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà chỉ được hưởng phần giá trị của nhà ở đó5.
Thứ ba, giới hạn về cách thức tạo lập và tiếp nhận quyền sở hữu nhà ở. Cá nhân nước ngoài được thông qua các hình thức đầu tư, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế. Theo quy định hiện hành, cá nhân nước ngoài được tham gia vào 2 loại dự án đầu tư nhà ở thương mại và dự án nhà ở xã hội. Đối với dự án nhà ở xã hội, sau khi hoàn thành việc đầu tư thì cá nhân nước ngoài phải chuyển giao nhà ở cho các chủ thể thuộc diện được phép sở hữu nhà ở xã hội tại Việt Nam. Đối với cá nhân nước ngoài không tham gia hình thức đầu tư nhà ở tại Việt Nam có thể tham gia hình thức mua, thuê mua nhà ở, cá nhân nước ngoài có thể được mua căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ hay biệt thự nhưng các căn hộ chung cư, nhà ở này phải nằm trong dự án nhà ở thương mại.
Thứ tư, giới hạn về thời gian sở hữu nhà ở. Đối với cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm nếu có nhu cầu. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở lần đầu ghi trên Giấy chứng nhận.
Tuy phải đáp ứng nhiều điều kiện để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam (điểm c khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014). Quy định này mở rộng một cách đáng kể quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài khi những người này kết hôn với công dân Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hầu như xóa bỏ hoàn toàn các giới hạn về sở hữu nhà ở của người nước ngoài như đã phân tích ở trên.