“Gia đình tôi có thỏa thuận mua đất với 1 gia đình cùng địa phương, mọi vấn đề đã được thống nhất, giấy tờ chuyển nhượng 2 bên đã ký kết. Tuy nhiên khi gia đình tôi thực hiện thanh toán đợt cuối cùng thì xảy ra mâu thuẫn, bên bán đã nhận đủ tiền nhưng không làm giấy xác nhận (khi ấy đã chuyển đổi tên quyền sử dụng đất sang tên nhà tôi). Bây giờ khi gia đình tôi chuẩn bị xây dựng trên mảnh đất đó thì bên chủ sở hữu cũ của mảnh đất lại lật kèo nói gia đình tôi chưa thanh toán hết nên gây khó khăn trong việc xây dựng, mặc dù sổ đỏ tên tôi sở hữu. Vậy tôi phải làm thế nào để giải quyết vấn đề này? “
Hỏi: Gia đình tôi có thỏa thuận mua đất với 1 gia đình cùng địa phương, mọi vấn đề đã được thống nhất, giấy tờ chuyển nhượng 2 bên đã ký kết. Tuy nhiên khi gia đình tôi thực hiện thanh toán đợt cuối cùng thì xảy ra mâu thuẫn, bên bán đã nhận đủ tiền nhưng không làm giấy xác nhận (khi ấy đã chuyển đổi tên quyền sử dụng đất sang tên nhà tôi). Bây giờ khi gia đình tôi chuẩn bị xây dựng trên mảnh đất đó thì bên chủ sở hữu cũ của mảnh đất lại lật kèo nói gia đình tôi chưa thanh toán hết nên gây khó khăn trong việc xây dựng, mặc dù sổ đỏ tên tôi sở hữu. Vậy tôi phải làm thế nào để giải quyết vấn đề này?
Đáp: Căn cứ pháp lý:
Bộ luật Dân sự 2015
Luật Đất đai 2013
Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi có một số ý kiến tư vấn như sau:
– Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên gia đình bạn. Như vậy, căn cứ theo các quy định của pháp luật đất đai, gia đình bạn đã được Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và có đầy đủ các quyền của chủ sử dụng đất, trong đó có quyền khai thác, xây dựng nhà trên đất.
– Việc gia đình bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng thể hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn với gia đình kia đã có hiệu lực. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai gia đình thuộc nhóm giao dịch mua bán tài sản. Theo các quy định của Bộ luật dân sự thì trong hợp đồng mua bán tài sản, nếu không có thỏa thuận khác thì bên mua có nghĩa vụ thanh toán toàn bộ số tiền vào thời điểm giao tài sản. Như vậy, nếu không có thỏa thuận khác thì gia đình bạn phải thanh toán toàn bộ số tiền mua nhà ngay thời điểm thực hiện việc sang tên quyền sử dụng đất. Vì vậy, gia đình bán nhà chỉ thực hiện việc sang tên quyền sử dụng đất cho gia đình khi đã nhận đủ số tiền, trừ trường hợp hai gia đình có thỏa thuận khác.
– Đối với việc gia đình bạn không thể xây dựng trên mảnh đất đó nhưng gia đình bán đất gây khó dễ nên không thực hiện, căn cứ theo các quy định của pháp luật đất đai thì khi đất có tranh chấp thì không được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, pháp luật đất đai không có quy định việc không cho phép xây dựng trên đất. Ngoài ra, theo các quy định pháp luật về xây dựng, điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng cũng không có quy định nào chỉ rõ đất có tranh chấp không được phép xây dựng. Vì vậy, gia đình bạn vẫn có quyền xin cấp phép xây dựng theo đúng các quy định pháp luật.
– Về tranh chấp giữa hai gia đình, căn cứ theo điểm b khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 thì tranh chấp của gia đình bạn là tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Tranh chấp này không phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp mà chỉ phải thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Theo nguyên tắc của tố tụng dân sự thì bên khởi kiện có trách nhiệm chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Do đó, gia đình bán đất có trách nhiệm chứng minh việc gia đình bạn chưa thanh toán hết số tiền mua đất. Lưu ý, khi khởi kiện ra tòa, gia đình bên bán đất có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, trong đó có các biện pháp cấm gia đình bạn thay đổi hiện trạng đất đang tranh chấp (không cho phép gia đình bạn xây dựng trên đất).