Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng của hộ gia đình, cá nhân (Nguồn vốn để mua là vốn tự có của doanh nghiệp). Nay doanh nghiệp chuyển nhượng cho người khác thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Hỏi: Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng của hộ gia đình, cá nhân (Nguồn vốn để mua là vốn tự có của doanh nghiệp). Nay doanh nghiệp chuyển nhượng cho người khác thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Đáp: * Căn cứ pháp lý:
– Luật đất đai 2013
– Nghị định 91/2019/NĐ-CP
* Doanh nghiệp chuyển nhượng đất cho người khác thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
– Theo như câu hỏi của bạn, doanh nghiệp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng của hộ gia đình, cá nhân. Nay doanh nghiệp chuyển nhượng đất cho người khác. Tuy nhiên, căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
– Căn cứ theo điều luật này, do doanh nghiệp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và cũng trường hợp này cũng không thuộc trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai, vì vậy, doanh nghiệp sẽ không có quyền chuyển nhượng đất, nếu chuyển nhượng có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.
Do bản thân hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đã vi phạm pháp luật, vì vậy người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp đương nhiên không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
* Mức xử phạt hành chính đối với hành vi chuyển nhượng đất của doanh nghiệp
– Hành vi của doanh nghiệp thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Căn cứ theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, mức xử phạt hành chính được quy định như sau:
“3. Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đồ thị trong trường hợp không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai;
b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai.”
* Văn bản pháp luật áp dụng:
– Bộ luật Dân sự 2015.
– Nghị định 21/2021/NĐ-CP

Theo như thông tin bạn đưa ra, khi chồng cọc, bạn và đối tác mua bán chỉ làm giấy biên nhận tiền, bạn không nêu rõ rằng giữa bạn và đối tác mua bán có hợp đồng cọc tài sản hay không.
* Trường hợp bạn không ký hợp đồng đặt cọc:
– Đây được xác định là trường hợp bạn đã giao cho bên bán đất một khoản tiền nhưng giữa bạn và bên bán lại không có hợp đồng làm rằng khoản tiền là khoản tiền gì. Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định:
“Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.”
Theo quy định của pháp luật, trong trường hợp này, số tiền mà bạn đã giao trước cho bên bán sẽ không được coi là tiền đặt cọc mà sẽ được coi là tiền trả trước. Vì vậy, sẽ không áp dụng quy định của pháp luật về đặt cọc trong trường hợp này.
* Trường hợp bạn đã ký hợp đồng đặt cọc:
– Đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
– Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định: “Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trong hợp đồng này, bạn là bên đặt cọc và người bán đất là bên nhận đặt cọc. Căn cứ theo quy định trên, do bên chủ đất không thể thực hiện việc chuyển giao đất hay có thể được hiểu là từ chối việc chuyển giao nên theo quy định, chủ đất phải trả lại tiền đặt cọc cho bạn công với một khoản tiền tương đương tiền đặt cọc là 140 triệu đồng. Tuy nhiên, pháp luật cũng có quy định cho phép các bên được tự do thỏa thuận về phương án xử lý tiền đặt cọc như vậy yêu cầu của bạn về việc chủ đất phải chịu tiền lãi suất trong thời gian từ khi nhận cọc cho đến bây giờ là hoàn toàn hợp pháp. Trường hợp bên chủ đất không đồng ý với đề xuất này thì theo quy định pháp luật, chủ đất phải thanh toán thêm cho bạn ngoài tiền đặt cọc số tiền 140 triệu đồng nếu không đưa ra một phương án khác được bạn chấp thuận.

error: Content is protected !!